農地コンサルタントが見た、生産緑地の相続対策ブログ

＜相続税節税・養子縁組訴訟＞

最高裁　有効の１審判決が確定しました

相続税を節税する目的で行われた孫との養子縁組は有効なのか？

最高裁で争われていた裁判の判決が出ました。

結果は、主たる目的を相続税の節税とする養子縁組でも「有効」というものでした。

今後も、相続税対策として養子縁組が有効であることが確定しました。

多額の相続税が課税される可能性のある方、特定の孫に財産を継承したい方にとっては朗報ですね。

相続税の節税を目的にした養子縁組が有効かが争われた訴訟の上告審で、最高裁第３小法廷（木内道祥裁判長）は３１日、無効とした２審・東京高裁判決を破棄する判決を言い渡した。有効とした１審・東京家裁判決が確定した。節税を目的にした養子縁組は富裕層を中心に行われているとみられ、従来の運用を追認する内容となった。
相続税は、相続人が増えれば課税されない基礎控除枠が広がり、税率にも影響するため、養子縁組に節税効果があるとされてきた。
裁判で有効性が争われたのは、２０１３年に死亡した男性（当時８２歳）が、長男の息子である孫と生前に結んだ養子縁組。男性の長女と次女が無効を求めて提訴した。２審判決は、長男が税理士を連れて節税メリットを父親に説いていたことから「相続税対策が中心で男性に孫と親子関係を創設する意思はなかった」として養子縁組を無効と判断していた。

（2017年1月31日　毎日新聞）

農地を含む不動産、きちんと相続登記できていますか？

ほっておくと大変やっかいな問題を引き起こします

農林水産省が初めて農地の相続登記について調査した結果、農地の２割が相続登記未了の状態でした。

面積にするとなんと東京都４個分！

私が今までに農地の相続について相談を受けた中でも、やっかいなのがこの相続登記未了の問題です。

農地所有者が相続税対策を行う場合、又は、有効活用や売却を検討する場合、相続登記が未了であれば、ほとんどの有効な対策を実行することができません。

相続登記未了のまま時間が経過すると、代替わりや代襲相続が発生して相続人がどんどん増えて行きます。

いざ、相続登記をしようとすると、相続人の連絡先が不明。疎遠になってしまい相談がしにくい。相続人が増えて遺産分割協議がまとまらない。等の問題が起きてしまいがちです。

相続対策をお考えの場合、農地を含む不動産の相続登記ができているか、必ず確認しておいてください。

農林水産省は26日、国内農地の２割が相続時に登記上の名義人を変更せず故人のままである可能性が高いと発表した。該当面積は約93万5000ヘクタールと東京都の４倍に達する。登記上の名義人が不明確な農地の存在は大規模農家への集約を阻む要因になっているとみて、農水省は登記の必要性を農家などに周知する。

こうした「相続未登記」の実態が明らかになったのは今回が初めてだ。

農水省は市町村にある農業委員会を通じて農地台帳にある氏名や地番と、住民基本台帳や固定資産課税台帳を照合した。

農地台帳に登記された名義人の死亡が確認されたのは47万7000ヘクタール。名義人が転出するなどして住民基本台帳上の生死が確認できなかった農地は45万8000ヘクタールあった。

農地を相続する場合、相続税の支払いと違って名義人の書き換えは義務ではない。24年連続で値下がりするなど資産価値が低い水田や畑は売買の対象になりづらく「都会に出た子息は名義書き換えを面倒と考えがち」（相続業務を担う司法書士）という。

農地の固定資産税は宅地より低く、名義人の子息など所有者が支払っていれば法律上は問題ない。

（2016年12月26日　日本経済新聞）

相続税対策のための賃貸マンション経営　現在、空き家が増加中です

１室３０㎡以下のワンルームタイプの賃貸マンションの新規建設には注意してください

平成２７年１月から相続税の基礎控除が引き下げられたことに加えて、日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、賃貸住宅の着工件数が増加しています。

相続税対策と言えば、税理士さん、金融機関等に相談して一番に出てくる答えが賃貸マンション経営です。

確かに節税効果は抜群ですので、賃貸住宅（マンション）を建てることに問題はありません。

しかし、これからの少子高齢化に対応した間取りや企画にしておかないと、比較的近い将来に空室問題に悩むことになってしまいます。

内閣府によると１室３０㎡以下（ワンルームタイプ）の賃貸住宅が急増しているそうです。

新築ワンルームマンションの主な借り手は下宿する大学生でしたが、１８歳の人口は、近年のピーク時の平成４年　２０５万人⇒平成２９年　１２０万人と実に４１％も減少しています。

これから相続税対策で賃貸マンションを建てられる方は、利回り重視のワンルームマンションタイプ以外にも、１室あたりの面積が広いタイプの企画もご検討されてはいかがでしょうか。

国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を２０１６年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、１４〜１５年は各４０万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で１６年以降の潜在需要は３５万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。
また、面積別では、「６１平方メートル以上」より、「３０平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。今後増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」（内閣府担当者）と見ている。

（2017年１月24日　毎日新聞）

平成２９年度税制改正要望　農地賃貸でも相続税を猶予！

来年度の税制改正で市街化区域の農地の納税猶予要件が緩和されるかも知れません。

納税猶予を受ける場合、現状は、相続人が死亡するまで終身営農することが義務付けられています。

今までは相続人がサラリーマン等で農業以外に主な仕事を持っている場合には納税猶予を受けることが難しかったのですが、税制改正後は農地を賃貸しても納税猶予が受けられるようになりそうです。

「親御さんの農業を手伝っていない方」、「今は親御さんの農業を手伝っているが歳を取ってからも農業を続けられるか不安な方」、「転勤等で農業経営を続けることができない方」でも納税猶予を受けられる可能性が出て来ました！

都市部の農地の減少を食い止める為の施策ですが、市街化区域内の農地を相続される方にとっては、終身営農義務要件の緩和は大変大きなトピックスですね。

国土交通省と農林水産省は、全国の市街化区域にある農地を相続する際に税を猶予する特例制度について、農地を賃貸して耕作が継続される場合も対象とする方針を固めた。

現在は相続人自身が農業を続ける場合に限り、相続税の大部分が猶予される。市街地の緑を守ることで美しい景観を維持し、防災機能も強化できると判断、2017年度の税制改正要望に盛り込む。

市街化区域の農地は基本的に相続税などが宅地並みに課税されているため、重い税負担や後継者不足から農地を手放し、宅地などに転用されるケースが多かった。相続税軽減による緑地の保全を狙う。

（2016年８月２４日　共同通信）

生産緑地の認定面積要件は現在「５００㎡超」⇒税制改正後の緩和で「３００㎡超」に！

政府は、都市部農地の減少を食い止める為に平成２９年度の税税改正で生産緑地の指定要件を緩和する予定とのことです。

生産緑地の指定要件が決定した平成４年以来、実に２５年ぶりの大きな改正というトピックスです！

これまで生産緑地の指定が受けたくても面積要件が満たせず、宅地並みの高額な固定資産税が課税されていた農地については、税制改正後に生産緑地の追加指定を検討されても良いと思います。

政府は、平成２９年度税制改正で、市街化区域内の農地で税制優遇を受けられる「生産緑地」について、現行の面積「５００平方メートル以上」の指定要件を「３００平方メートル以上」に引き下げる方針を決めた。小規模でも生産緑地に認定することで、都市農地の減少を食い止める狙い。また、生産緑地内にレストランや販売所を設置できるよう法制度の改正を進め、都市農業の発展を促したい考えだ。

農林水産省などの統計によると、２６年の市街化区域内の農地面積は７万７０７２ヘクタール（１ヘクタールは１万平方メートル）。宅地並みの重い税負担などが響き、５年の１４万３２５８ヘクタールから半減している。一方、２６年の市街化区域内の農地に占める生産緑地の面積は１７・７％と、５年の１０・５％に比べ増加。少子高齢化で農地を宅地へ転用する動きが鈍化し、税制優遇される生産緑地を利用する例が増えている。

政府は生産緑地の指定条件を緩和すれば、「東京２３区内の市街化区域の農地のうち約７〜８割が生産緑地の対象になる」（政府関係者）と試算する。

生産緑地法では、生産緑地に指定されれば、宅地並みの固定資産税（１０アール当たり数十万円）が一般農地並み（１０アール当たり千円）に軽減され、相続税の納税猶予も受けられる。

後継者不足などで営農継続が厳しくなった所有者を考慮し、２９年度税制改正では、農業への従事を希望する人に生産緑地を貸す場合の相続税の納税猶予の適用なども検討する。

（2016年11月4日　産経新聞）