都市部にある農地「生産緑地」って何ですか？

そもそも生産緑地とは

今回は、都市部の農地を所有しておられる方向けの内容です。

都市部（市街化区域内）の農地の内、所轄の自治体から生産緑地地区の指定を受けている農地を「生産緑地」と言います。

生産緑地とそれ以外の農地では見た目ではどちらも都市部にある農地で違いはありません。

生産緑地は、良く良く見ると「生産緑地地区」という杭や看板が設置されています。

その他の都市農地との主な違いは、生産緑地が農地以外に転用しないことを条件に税制優遇を受けていることでしょう。

平成３年の税法改正により、都市部農地は保全すべき農地と宅地化すべき農地に区分することになりました。

税法改正と同時期に生産緑地法も改正され、平成４年４月に改正生産緑地法が施行されました。

上記の農地の区分をきっかけに営農を継続することを選択した保全すべき農地は、平成４年４月に一斉に生産緑地地区の指定を受けました。

平成４年当時、都市部農地の約３分の１が生産緑地地区の指定を受けています。

残りの約３分の２の都市部農地は、近い将来に宅地に転用するとか売却する予定がある為に指定を受けませんでした。

生産緑地の指定を受ける場合の主な要件

• 農林業などの生産活動が営まれていること
• 面積が 500㎡以上であること（森林、水路・池沼等が含まれてもよい）※平成29年の生産緑地法改正により、面積要件が緩和されて300㎡以上になりました。
• 農林業の継続が可能であること（日照等の条件や農業用水路が利用可能等、営農に適していること）
• 当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること。

続いて生産緑地地区指定を受けている農地である「生産緑地」のメリットとデメリットについても見て行きましょう。

生産緑地のメリット

• 固定資産税が農地並み課税となる（課税額が非常に低く、1,000㎡あたり数千円程度）
• 相続税の納税猶予の特例が利用可能となり、相続税を心配せずに都市部の農地を次世代に遺せる

生産緑地のデメリット

• 生産緑地指定日から３０年間営農義務がある。但し農地所有者死亡の場合は３０年以内でも生産緑地の指定を解除可能
• 農地以外には使用できないので、指定から３０年間は売却・宅地への転用・賃貸・建築いずれも不可
• ほとんどの生産緑地が平成３４年（２０２２年）４月で解除期限を迎える為、一斉に都市部農地が宅地化されて宅地価格が暴落したり、賃貸マンション建築ラッシュにより空室リスクが上昇し賃貸経営が悪化するという問題（いわゆる２０２２年問題）がある
• 金融機関が担保価値を評価できない為、生産緑地を担保に入れて融資を受けることができない
• 生産緑地の指定を解除する手続きは買取申出という制度を利用する為に時間がかかる

生産緑地は確かにメリットも大きいですが、反面デメリットも大きいのが良く分かりますね。
メリットに上げた生産緑地の相続についてですが、納税猶予の特例を利用すると相続税はほとんどかかりません。しかし、農地を相続した人が死亡するまで営農する義務が生じます。

その為、生産緑地の相続は、節税だけでは無く、相続される方の人生設計を十分に考えて対策を立てる必要がありますので、時間の余裕を持って生産緑地の相続対策に精通した専門家に相談されることをお勧めしております。

京都・滋賀・大阪の生産緑地の相続対策のご相談は、農地相続コンサルタントの小林までお気軽にご相談ください！